1. Mengapa pasar naik begitu tajam?
Sudah ada peringatan, selama bertahun-tahun jika tidak puluhan tahun, tentang kenaikan harga rumah yang berlebihan. Nilai rumah didorong oleh kekurangan perumahan, suku bunga rendah selama bertahun-tahun dan oleh hipotek yang selama bertahun-tahun hanya membutuhkan pembayaran bunga. Persyaratan amortisasi baru yang diperkenalkan dari tahun 2016 mengubah hal tersebut, tetapi sebagian besar rumah tangga masih hanya diwajibkan untuk membayar hutang mereka hingga 50% dari nilai properti. Hasilnya termasuk kenaikan harga rumah yang melampaui laju kenaikan upah serta ekspansi produk domestik bruto, dan membuat banyak pemilik rumah terlilit utang.
2. Apa yang menyebabkan jatuh?
Di seluruh dunia, pasar perumahan menderita pada tahun 2022 karena bank sentral menaikkan suku bunga sebagai tanggapan atas kenaikan tajam inflasi. Tetapi dampak di Swedia sangat dramatis, sebagian besar karena prevalensi hipotek dengan suku bunga mengambang telah membuat rumah tangga di sana sangat rentan terhadap perubahan suku bunga. Lebih dari 40% hipotek mengatur ulang tarifnya dalam tiga bulan atau kurang, dan hanya 18% yang ditetapkan untuk jangka waktu tiga tahun atau lebih. Dan utang rumah tangga Swedia pada tahun 2022 rata-rata 200% dari pendapatan tahunan, naik dari 150% 15 tahun lalu. Itu tampaknya lebih mudah dipertahankan selama periode 7½ tahun yang belum pernah terjadi sebelumnya di mana Riksbank menetapkan suku bunga nol atau lebih rendah. Itu berakhir pada bulan April, ketika mulai menaikkan suku bunga. Pada akhir tahun, bank sentral telah menaikkan suku bunga acuan menjadi 2,5% dan diperkirakan akan terus naik pada tahun 2023.
3. Apa konteks globalnya?
Perkembangan di pasar perumahan Swedia hanyalah salah satu contoh perhitungan yang sedang berlangsung saat dunia muncul dari era kredit murah, yang menyebabkan membengkaknya utang. Pada tahun 2022, harga perumahan menurun di negara-negara termasuk Kanada, Australia, dan China, dan para peramal memperingatkan akan terjadinya penurunan di Inggris. Tapi sama seperti kenaikan harga yang melebihi sebagian besar pasar Eropa sejak krisis keuangan 2008, Swedia terpukul lebih keras sekarang karena tren berbalik.
Kekhawatiran utama, untuk saat ini, adalah bahwa rumah tangga akan memangkas pengeluaran karena turunnya nilai rumah membuat mereka merasa lebih miskin — sama seperti upah riil, yaitu upah yang disesuaikan dengan tingkat inflasi mendekati 10%, turun dengan kecepatan rekor. Transmisi kenaikan suku bunga ke KPR diperkirakan akan berdampak cepat pada keuangan konsumen. Bank sentral masih percaya dampaknya dapat terbatas pada resesi ringan pada tahun 2023, sementara peramal lainnya, seperti kepala ekonom Nordea Bank Abp Annika Winsth, telah memperingatkan bahwa Riksbank mungkin meremehkan dampaknya. Bank, yang terbesar di wilayah Nordik, menekankan bahwa penurunan harga rumah biasanya membuat rumah tangga memperketat dompet karena pemberi pinjaman menurunkan perkiraannya untuk menunjukkan bahwa ekonomi Swedia akan menyusut sebesar 2% tahun ini.
Peramal telah berkumpul di sekitar panggilan untuk penurunan 20% dari puncaknya, tetapi itu bisa menjadi lebih buruk. Proyeksi mereka didasarkan pada asumsi bahwa pengangguran tidak akan melonjak dan Riksbank akan tetap memegang tangannya setelah suku bunga utamanya mencapai sekitar 3%. Tidak ada yang dijamin. Dengan kepercayaan konsumen mendekati titik terendah sepanjang masa, situasi yang sebelumnya stabil di pasar tenaga kerja dapat berubah secara drastis tahun depan. Bank sentral telah memperingatkan bahwa jika inflasi menolak untuk bergerak, mungkin harus mengambil suku bunga acuan di atas 4,5%. Dalam skenario seperti itu, dan dengan risiko tambahan bahwa harga listrik tetap pada tingkat rekor karena dampak pembatasan ekspor energi Rusia terus beriak di seluruh Eropa, sulit untuk melihat penurunan harga rumah terhenti di 20%.
6. Apakah semuanya suram?
Nah, ada beberapa faktor yang mungkin memberikan sedikit kenyamanan. Pembelian spekulatif telah dibatasi oleh pembatasan penyewaan, dan kekurangan perumahan seharusnya menjadi bantalan di banyak pasar lokal. Selain itu, agen real estat – diakui sebagai orang yang selalu optimis – melaporkan bahwa telah terjadi beberapa stabilisasi di Stockholm, yang terkadang dianggap sebagai penentu arah pasar yang lebih luas. Sebagian besar peramal masih percaya bahwa harga akan terus turun sampai ada tanda-tanda bahwa inflasi sedang moderat, yang akan memberi kejelasan tentang seberapa tinggi suku bunga akan naik.
7. Apakah ada risiko hal ini akan memicu krisis keuangan?
Sepertinya tidak mungkin. Otoritas pengawas keuangan negara masih mengharapkan sebagian besar pengambil hipotek baru memiliki margin yang cukup untuk melunasi pinjaman mereka, bahkan jika keuangan mereka melemah. Beberapa rumah tangga mungkin menemukan diri mereka dalam masalah tetapi sampai saat ini masih ada sedikit kekhawatiran bahwa masalah tersebut akan menyebabkan kerugian kredit yang signifikan dalam sistem perbankan. Peminjam diuji stres oleh pemberi pinjaman dan sistem kesejahteraan sosial Swedia yang murah hati memberikan dukungan melalui pengangguran dan penyakit. Bagi mereka yang masih kesulitan membayar biaya suku bunga, tidak ada cara untuk menghilangkan hipotek dengan penyitaan. Stress test terbaru oleh pengawas keuangan Swedia menunjukkan bahwa dalam skenario di mana harga rumah terus jatuh selama tiga tahun dan pengangguran meningkat secara signifikan, kerugian kredit hipotek bank akan berjumlah kurang dari 1% dari saham yang beredar. Oleh karena itu, pihak berwenang lebih mengkhawatirkan kerugian kredit dan efek penularan dari sektor real estat komersial Swedia daripada dari perumahan.
–Dengan bantuan dari Ott Ummelas.
Lebih banyak cerita seperti ini tersedia di bloomberg.com
