Perusahaan properti Eropa dengan tajam mengeksploitasi biaya pinjaman yang sangat rendah di tahun 2010-an. Ambil pemilik perumahan Jerman Vonovia SE. Itu membiayai tawarannya untuk saingannya Deutsche Wohnen dengan menjual obligasi dengan harga yang tak terbayangkan hari ini. Sekitar 1,8 miliar euro ($1,9 miliar) dipinjam dengan kupon nol persen. Kupon pada tahap 30 tahun hanya 1,63%.
Lalu ada sektor properti Swedia. Itu harus disesuaikan karena tarif dasar telah melonjak menjadi 3% dari bawah nol dalam tiga tahun atau lebih. Perusahaan Swedia memiliki rasio pinjaman terhadap nilai tertinggi, ukuran utang relatif terhadap aset, dari indeks Stoxx Europe 600 Real Estate. Castellum AB yang berbasis di Gothenburg minggu lalu bergerak untuk mengumpulkan 10 miliar kronor ($ 970 juta) dalam penjualan saham jumbo untuk meningkatkan keuangannya, beberapa hari setelah rekan domestik Fabege AB memotong dividennya.
Bandingkan ini dengan Inggris, di mana sektor real estat jauh lebih terkendali. Alasannya adalah perusahaan yang terdaftar di London mengalami badai 2008-2009 dengan leverage yang relatif tinggi dan harus menjual aset di bagian bawah pasar atau meminta uang tunai kepada investor. Oleh karena itu pemegang saham menuntut agar rasio pinjaman terhadap nilai sektor Inggris tidak naik terlalu tinggi bahkan saat krisis keuangan mereda.
Jaket lurus keuangan berarti perusahaan yang terdaftar di London dirugikan penawaran terhadap pembeli ekuitas swasta dalam lelang untuk aset selama ledakan pasca-krisis. Dan konservatisme keuangan jelas tidak menguntungkan pemegang saham – atau setidaknya, belum.
Lihat melalui penurunan harga saham baru-baru ini dari nama-nama Eropa yang lebih berpengaruh. Sejak terdaftar pada tahun 2013, Vonovia telah menghasilkan total pengembalian (investasi kembali dividen di saham) sekitar 120%. Hanya tiga anggota indeks real estat Stoxx saat itu yang lebih baik. Segro Plc bernasib terbaik — ini adalah permainan utama Eropa di gudang di pusat ekonomi e-niaga. Pemain terbaik kedua adalah Castellum. Nama-nama besar Inggris hampir semuanya berada di bagian bawah tabel ketika diberi peringkat berdasarkan total pengembalian selama periode hampir dekade yang sama. Begitu banyak untuk kehati-hatian yang dihargai.
Ini sendiri bukanlah pembelaan atas leverage. Di mana perusahaan kontinental mengungguli rekan-rekan Inggris sejak krisis keuangan, biasanya karena mereka terkena tren regional dan sektoral yang lebih kuat dalam pertumbuhan sewa. Bandingkan sewa yang melonjak di Berlin dengan beban berat sektor Inggris terhadap pusat perbelanjaan, yang terpukul oleh e-commerce, dan kantor-kantor London, yang bekerja di bawah ketidakpastian atas Brexit. Selain itu, salah satu perusahaan properti Swedia dengan kinerja terbaik, Hufvudstaden AB, telah berkembang pesat sambil mengendalikan utang.
Leverage telah memperkuat kinerja dasar di kedua arah. Operator mal Unibail-Rodamco-Westfield adalah salah satu yang berkinerja terburuk bagi pemegang saham selama dekade terakhir. Rekan Intu Properties di Inggris ambruk karena utangnya ketika toko-toko tutup karena pandemi.
Keuntungan khusus dari leverage rendah adalah fleksibilitas dan ruang kepala yang diberikannya kepada Anda untuk melakukan akuisisi oportunistik di masa sulit — seperti sekarang. Pertanyaannya adalah apakah tim manajemen Inggris sekarang akan mendapatkan dukungan pemegang saham untuk mengambil lebih banyak hutang atau meningkatkan ekuitas sehingga mereka dapat mengeksploitasi perusahaan yang lemah dalam penjualan api. Seringkali, tekanannya adalah melakukan kebalikannya – mengambil lebih banyak risiko di puncak siklus, dan terlalu berhati-hati di bawah.
Kami sedang memasuki periode ketika sektor real estat Inggris harus mulai mendapatkan sesuatu kembali untuk konservatisme keuangannya. Tapi utang sekarang mahal, dan pemegang saham cenderung enggan menyuntikkan uang tunai saat saham properti Inggris diperdagangkan dengan valuasi rendah. Deleveraging defensif lebih lanjut di Eropa terlihat lebih mungkin daripada M&A ofensif di Inggris.
Lebih Banyak Dari Opini Bloomberg:
• Aman seperti Rumah Lagi, atau Krisis Besar Selanjutnya?: John Authers
• Ada Sisi Gelap Boom di Milan: Rachel Sanderson
• Sudah Jelas QE Merupakan Kesalahan Kebijakan Besar: Allison Schrager
Kolom ini tidak serta merta mencerminkan pendapat dewan redaksi atau Bloomberg LP dan pemiliknya.
Chris Hughes adalah kolumnis Opini Bloomberg yang meliput kesepakatan. Sebelumnya, dia bekerja untuk Reuters Breakingviews, Financial Times, dan surat kabar Independent.
Lebih banyak cerita seperti ini tersedia di bloomberg.com/opinion
