Harga properti telah meningkat di kota-kota metro terbesar di India, karena meningkatnya permintaan. Selain itu, pertumbuhan harga bahan baku yang proporsional atau eksponensial juga berkontribusi terhadap melonjaknya biaya ini.
Laporan menunjukkan bahwa pusat teknologi seperti Whitefield di Bengaluru serta Gachibowli dan Kondapur di Hyderabad menduduki puncak daftar pasar perumahan mikro yang mengalami kenaikan harga properti paling tajam pada Oktober 2023, dibandingkan dengan Oktober 2020.
Melonjaknya harga bahan mentah menyebabkan riak yang meluas jauh melampaui lokasi konstruksi. Bahan-bahan seperti semen, batu bata, baja, dan lainnya mengalami kenaikan harga yang belum pernah terjadi sebelumnya, dan konsekuensinya dirasakan di seluruh sektor pinjam meminjam.
Jadi, bagaimana tantangan-tantangan ini membentuk kembali dinamika pembiayaan perumahan?
Efek domino bagi pengembang dan pembeli rumah
Data dari konsultan properti, Anarock, menunjukkan bahwa kenaikan harga bahan baku yang konsisten, ditambah dengan permintaan yang stabil, telah menyebabkan kenaikan harga rumah hunian yang signifikan di seluruh India. Hasilnya, di tujuh pasar teratas di negara ini, rata-rata harga rumah mengalami kenaikan sebesar 8 persen baru-baru ini.
Kenaikan harga bahan baku penting yang digunakan dalam konstruksi – misalnya semen, batu bata, dan baja – tidak dapat disangkal menimbulkan kekhawatiran bagi pengembang properti. Ketika biaya-biaya ini melonjak, para pengembang mendapati diri mereka berada dalam situasi yang sulit, berusaha mempertahankan margin keuntungan sambil memberikan pilihan perumahan yang terjangkau. Pada akhirnya, beban kenaikan biaya ini sering kali ditanggung oleh pembeli rumah.
Pengembang, yang dihadapkan pada kemungkinan pembengkakan biaya, tidak punya pilihan selain membebankan sebagian kenaikan biaya tersebut kepada pembeli. Fenomena ini, yang biasa disebut sebagai “inflasi yang didorong oleh biaya,” dapat menyebabkan kenaikan harga properti, menjadikan kepemilikan rumah sebagai impian yang semakin sulit dipahami oleh banyak orang.
Sengatan listrik: Dampak pada proyek kelistrikan dan konstruksi
Selain bahan konstruksi tradisional, lonjakan permintaan logam seperti aluminium, tembaga, dan nikel juga menciptakan tantangan besar bagi proyek kelistrikan dan konstruksi. Logam-logam ini merupakan komponen penting dari perkabelan, pipa ledeng, dan berbagai elemen struktural, sehingga meningkatkan biaya konstruksi perumahan dan komersial.
Tembaga, khususnya, telah menjadi pusat perhatian karena penggunaannya yang luas pada kabel listrik dan pipa ledeng. Permintaan global akan tembaga meningkat, dan seiring transisi dunia menuju sumber energi yang lebih ramah lingkungan, tekanan terhadap sumber daya yang terbatas ini diperkirakan akan semakin meningkat.
Meskipun harga tembaga telah pulih dari posisi terendahnya, tren jangka panjang kemungkinan besar akan terus meningkat. Faktanya, menurut data pemerintah, ketergantungan India pada impor tembaga diperburuk oleh kesenjangan permintaan-penawaran di pasar tembaga internasional dan tingginya harga tembaga secara konsisten.
Meminjam di bawah bayang-bayang kenaikan suku bunga
Industri pemberi pinjaman juga tidak kebal terhadap dampak kenaikan biaya bahan baku. Meskipun hal ini merupakan langkah bijaksana untuk menjaga perekonomian tetap stabil, hal ini membawa tantangan tambahan bagi pengembang properti dan calon pemilik rumah.
Setiap kenaikan suku bunga oleh Reserve Bank of India (RBI) menyebabkan biaya pinjaman yang lebih tinggi bagi pengembang, sehingga mempengaruhi biaya pembiayaan proyek konstruksi. Akibatnya, pengembang mungkin menghadapi tidak hanya beban kenaikan biaya bahan mentah namun juga kenaikan suku bunga, sehingga menambah tantangan keuangan mereka.
Selain itu, suku bunga yang lebih tinggi dapat berdampak pada pasar perumahan, sehingga berdampak pada pembeli potensial. Meningkatnya biaya pinjaman dapat menghalangi pembeli rumah, sehingga berpotensi menyebabkan perlambatan transaksi real estat.
Hati-hati dengan kebijakan moneter
RBI telah menaikkan suku bunga sebesar 250bps selama setahun sebelum melakukan jeda empat kali berturut-turut. Meskipun RBI diperkirakan akan menurunkan suku bunga di masa mendatang – kebijakan moneter berikutnya akan jatuh pada tanggal 6-8 Desember 2023 – kenaikan suku bunga dapat berdampak besar pada pasar perumahan secara keseluruhan, dengan penurunan permintaan yang berpotensi menekan pengembang untuk menyesuaikan harga mereka. strategi.
Dengan demikian, meningkatnya biaya bahan mentah di bidang real estat akan membebani pembiayaan bagi perusahaan real estat dan pemilik rumah. Pengembang mungkin menghadapi persyaratan pinjaman dan suku bunga yang lebih tinggi, yang berpotensi memperlambat proyek atau menyebabkan kriteria pinjaman yang lebih ketat. Bagi pemilik rumah, peningkatan biaya konstruksi dapat menaikkan harga properti, sehingga membuat pinjaman rumah menjadi lebih mahal.
Pemberi pinjaman dapat merespons dengan menyesuaikan persyaratan pinjaman dan menilai risiko peminjam secara lebih cermat. Singkatnya, industri pemberi pinjaman mungkin mengalami penurunan keterjangkauan dan peningkatan risiko akibat meningkatnya biaya bahan baku di bidang real estate.
(Penulis adalah CEO dan salah satu pendiri Basic Home Loan)
