Keputusan tersebut merupakan pukulan terbaru bagi grup real estat berpengaruh tersebut, yang pada bulan Maret setuju untuk membayar biaya tersebut $418 juta untuk menyelesaikan beberapa tuntutan hukum class action menuduhnya berkonspirasi untuk menggelembungkan komisi. NAR, yang menyangkal melakukan kesalahan apa pun, juga mengatakan akan merevisi struktur kompensasi yang biasanya menetapkan 5 hingga 6 persen dari harga jual rumah untuk agen.
Sedangkan pengacara pihak penggugat mengharapkan penyelesaian gugatan – jika disetujui di pengadilan federal – untuk menurunkan komisi, hal ini tidak akan menghalangi Departemen Kehakiman untuk menyelidiki lebih lanjut asosiasi Realtors, yang memiliki 1,5 juta anggota. Departemen Kehakiman tidak segera menanggapi permintaan komentar pada hari Jumat.
Asosiasi Realtors mengatakan pada hari Jumat bahwa mereka “meninjau keputusan hari ini dan mengevaluasi langkah selanjutnya.” Menunjuk pada perbedaan pendapat (dissenting opinion) yang disampaikan oleh Hakim Distrik AS Justin R. Walker, asosiasi tersebut menambahkan bahwa mereka “yakin bahwa pemerintah harus berpegang pada ketentuan kontraknya.”
Walker menulis bahwa Departemen Kehakiman tidak boleh membuka kembali penyelidikannya karena pemerintah federal sebelumnya mengatakan dalam suratnya bahwa mereka telah menutup masalah tersebut.
Pengawasan terhadap sistem komisi dilakukan karena keterjangkauan perumahan membebani konsumen. Pada kuartal terakhir tahun 2023, harga penjualan rata-rata di AS adalah $417,700, menurut Federal Reserve St. Berdasarkan standar komisi 6 persen, lebih dari $25.000 akan dialokasikan untuk agen. Pada tahun 2023, orang Amerika membayar hampir sebesar itu komisi $80 miliar pada saat pembiayaan dan biaya lainnya meningkat. Pada minggu ketiga bulan Maret, tingkat suku bunga hipotek tetap selama 30 tahun mendekati 7 persen, mendekati tingkat tertinggi dalam 20 tahun yang dicapai pada bulan Oktober.
Permasalahan di Sirkuit DC adalah apakah divisi antimonopoli Departemen Kehakiman dapat membuka kembali penyelidikan yang diselesaikan dengan NAR pada bulan November 2020 mengenai peraturan yang, tuduhan pemerintah, “persaingan yang dibatasi secara ilegal dalam layanan real estat perumahan.” Beberapa bulan setelah penyelidikan resmi ditutup, Departemen Kehakiman menarik diri dari penyelesaian tersebut, yang dikatakan menghalangi pemerintah untuk menyelidiki lebih lanjut peraturan komisi kelompok perdagangan tersebut. Ketika Departemen Kehakiman berusaha melanjutkan penyelidikannya, asosiasi tersebut mengajukan petisi untuk memblokirnya.
Pada Januari 2023, Hakim Distrik AS Timothy J. Kelly memenangkan NAR. Departemen Kehakiman mengajukan banding, mengarah pada keputusan hari Jumat.
Peraturan NAR telah meminta agen penjual untuk memasukkan penawaran kompensasi dalam listing di database real estate yang dikenal sebagai layanan multiple listing. Agen pembeli dan penjual secara tradisional membagi kompensasi, biasanya 5 hingga 6 persen dari harga jual rumah dan didanai sepenuhnya oleh penjual.
Kritikus berpendapat bahwa pengaturan ini membayar agen pembeli jauh lebih besar daripada nilai layanan mereka. Agen-agen tersebut memainkan peran yang lebih kecil dalam transaksi dalam beberapa tahun terakhir dengan munculnya platform seperti Zillow yang memungkinkan pengguna mencari rumah sendiri.
Isu tersebut menyeruak ke dalam sorotan pada bulan Oktober, ketika juri Kansas City, Mo., menemukan bahwa NAR dan beberapa pialang besar bersekongkol untuk mempertahankan komisi yang terlalu tinggi, memberikan ganti rugi kepada sekelompok penjual rumah sebesar $1,8 miliar. Kasus serupa di Illinois telah diajukan ke pengadilan ketika NAR mengumumkan pada bulan Maret bahwa mereka setuju untuk menyelesaikan kedua kasus tersebut. Kelompok perdagangan tersebut mengatakan akan mengubah peraturannya untuk membatasi kerja sama antara agen pembeli dan penjual mengenai kompensasi.
Meskipun Departemen Kehakiman menolak mengomentari penyelesaian tersebut, mungkin masih ada alasan untuk melakukan penyelidikan jika penyelesaian yang diusulkan tidak mendorong persaingan harga, menurut Ryan Tomasello, analis di Keefe, Bruyette & Woods yang meliput teknologi real estate.
Penyelesaian ini mengusulkan perubahan untuk mencegah agen di kedua sisi transaksi berkoordinasi mengenai komisi, yang menurut para ahli mengarah pada penetapan harga. Salah satu usulan akan melarang agen pencatatan untuk membuat penawaran kompensasi melalui MLS, yang memungkinkan agen pembeli dengan mudah melihat tingkat komisi yang ditawarkan dan mengarahkan klien mereka ke properti dengan kompensasi tinggi.
Namun Tomasello mengatakan hal ini mencakup pengecualian yang akan membuat tawaran kompensasi tetap terlihat oleh agen pembeli dalam beberapa kasus.
“Dalam pandangan kami, selama agen pencatatan dapat terus membuat dan mengiklankan penawaran kompensasi kepada agen pembeli, insentif pengarah akan tetap ada,” kata Tomasello dalam catatan penelitiannya.
Departemen Kehakiman mengambil posisi serupa pada bulan Februari ketika melakukan intervensi dalam kasus komisi Massachusetts yang melibatkan MLS independen dengan aturan kompensasi serupa seperti NAR.
Dalam pengajuan yang tidak setuju dengan persyaratan penyelesaian yang diusulkan di Massachusetts, pemerintah federal mencatat bahwa “selama penjual dapat membuat penawaran komisi pembeli-broker, mereka akan terus menawarkan komisi 'biasa' karena takut bahwa broker pembeli akan mengarahkan pembeli. menjauhi listing dengan komisi lebih rendah — sebuah fenomena yang terdokumentasi dengan baik yang dikenal sebagai pengarah.”
Rachel Weiner berkontribusi pada laporan ini.
