Perbedaan Suku Bunga KPR Fixed Rate & Floating Rate

Jakarta, CNBC Indonesia – Para pemburu Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pasti tak asing dengan iming-iming bunga ‘fixed rate’ dalam kurun waktu tertentu. Meski tak salah, calon pembeli rumah harus paham betul sebelum kepincut dengan promo tersebut.

Seperti pada pinjaman jenis lain, bank memiliki suku bunga khusus yang diberikan untuk KPR. Jumlah suku bunga ini berbeda-beda tiap bank, tergantung kebijakan dan perhitungan masing-masing.

Informasi mengenai besar suku bunga KPR terkini bisa dilihat di laman resmi bank masing-masing, atau melalui kontak pelanggan masing-masing. Sementara untuk informasi mengenai Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR dapat dilihat melalui laman resmi Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Umumnya, ada dua jenis suku bunga yang diberlakukan bank untuk KPR. Kedua jenis suku bunga yang dimaksud adalah suku bunga tetap atau fixed, dan floating atau floating. Lantas, apa perbedaan antara keduanya?

1. Suku Bunga Tetap (tetap)

Mengutip keterangan OJK, suku bungafixedberarti tingkat bunga yang ditandai tetap alias tidak berubah. Ketetapan suku bungafixedbiasanya dibatasi waktu, meski ada juga bank yang memberi suku bungafixedsepanjang masa kredit yang dimiliki konsumen.

Suku bunga tetap memberi keuntungan bagi debitur atau pemilik utang, karena jumlah cicilan yang harus dibayar setiap bulannya tidak akan berubah selama rentang waktu yang diatur. Nilai cicilan tidak akan terpengaruh naik-turunnya kondisi perekonomian dan tingkat suku bunga yang ditetapkan perbankan.

Kalimat promosi pada awal artikel ini menjadi contoh penawaran suku bunga fixed yang memiliki batasan waktu, yaitu selama 3 tahun. Artinya, jika pemburu KPR sukses mendapatkan pinjaman untuk membeli hunian yang diiklankan menggunakan jasa bank terkait, maka ia akan mengenakan bunga tetap sebesar 5% dari pinjamannya selama 3 tahun pertama. Setelah itu, pada tahun keempat debitur biasanya dikenakan tarif bunga mengambang atau sesuai pergerakan pasar.

Contoh perhitungan suku bunga tetap dapat dilihat sebagai berikut:

Andi sukses menerima pengajuan KPR-nya selama 20 tahun oleh Bank A untuk membeli rumah harga Rp500 juta di daerah Bekasi. Karena mengajukan KPR di masa promo, Andi berhak mendapat suku bunga tetap 8% selama masa KPR. Lantas, berapa besar cicilan yang harus Andi bayar?

Nilai cicilan yang harus dibayar Andi bisa dihitung menggunakan rumus: Plafon KPR x suku bunga x tenor dalam hitungan tahun / jumlah bulan. Apabila angka-angka di atas dimasukkan, maka nilai ciiclan Andi per bulan adalah: 500.000.000 x 8% x 20 / 240 = Rp3.333.333

2. Suku Bunga Mengambang (melayang)

Suku bunga mengambang memiliki arti nilai bunga yang berubah mengikuti pergerakan harga di pasar. Apabila suku bunga di pasar trennya naik, maka suku bunga yang mengambang juga akan bertambah.

Sebagai contoh: KPR debitur yang memasuki masa suku bungafloating pada Januari 2022 membayar cicilan sebesar Rp5 juta atas pinjamannya dengan bunga 7%. Akan tetapi, cicilan yang ia bayar pada Februari 2022 naik menjadi Rp6 juta karena adanya kenaikan bunga kredit di atas 7%.

Sifat suku bunga mengambang yang mengikuti tren pasar memberikan keuntungan bagi debitur jika tren bunga kredit sedang menurun. Debitur bisa mendapatkan bunga yang lebih rendah sesuai penurunan yang terjadi. Akan tetapi, jumlah cicilan bisa naik kembali jika suku bunga pasar dalam tren naik.

Biasanya, suku bunga mengambang mulai berlaku dalam kurun waktu beberapa tahun setelah seseorang mendapat KPR. Jika menggunakan contoh di awal tulisan, maka pemburu KPR yang mendapat rumah tersebut akan mendapat suku bunga mengambang saat memasuki tahun ke-4 setelah bank mencairkan pinjaman.

Besaran suku bunga yang harus dibayar debitur saat memasuki masa bunga mengambang ditentukan oleh pihak bank. Biasanya, bank menentukan besaran suku bunga mengambang dalam kurung 6-12 bulan sekali.

Ada dua cara menghitung cicilan KPR dengan suku bunga floating, yaitu menggunakan skema efektif dan anuitas. Skema efektif menjadikan saldo pinjaman sebagai acuan perhitungan yang dilunasi setiap bulan. Rumus skema skema efektif adalah: pokok pokok ditambah cicilan bunga.

Angsuran pokok adalah nilai total pinjaman dibagi tenor kredit dalam bulan. Kemudian, bunga yang dicicil adalah saldo pinjaman bulan sebelumnya x suku bunga x (30 hari/360 hari).

Pada skema anuitas, perhitungan dilakukan menggunakan rumus yang menggabungkan skema cicilan datar ditambah skema efektif. Skema ini banyak digunakan bank di Indonesia yang memberikan KPR. Dengan skema ini, jumlah cicilan yang dibayar debitur setiap bulan bisa sama. Perbedaannya hanya ada di peruntukan uang cicilan yang dibayar per bulan: apakah untuk menyicil bunga pinjaman, atau pokok pinjaman.

[Gambas:Video CNBC]