Jumlah penjualan yang ditutup dengan pembiayaan ini, meskipun secara keseluruhan masih kecil, telah meroket. Pada tahun 2023, 3.825 pinjaman FHA diasumsikan, dibandingkan dengan 2.221 pada tahun 2022. Hanya dalam lima bulan pertama tahun 2024, tercatat tambahan 3.477 pinjaman FHA yang dapat diasumsikan, sehingga jumlah peminjam berada di jalur yang tepat untuk menggandakan jumlah total tahun lalu.
Asumsi pinjaman VA mencatat lonjakan yang lebih tajam, dari 308 pada tahun 2022 menjadi 2.244 pada tahun 2023. Kategori ini tampaknya akan meningkat lebih dari dua kali lipat total tahun ini, dengan 1.457 asumsi tercatat dalam tiga bulan pertama tahun 2024.
Apa itu hipotek yang dapat diasumsikan?
Hipotek yang dapat diasumsikan adalah pinjaman yang didukung pemerintah yang dapat ditransfer oleh penjual kepada pemilik baru saat properti dijual.
Artinya, pemilik baru bertanggung jawab atas sisa pembayaran hipotek, saldo pinjaman, jadwal pembayaran, suku bunga, dan rekening escrow dalam kondisi yang sama, kata Kelly Zitlow, wakil presiden eksekutif penjualan dan pemasaran serta penasihat hipotek senior di Cornerstone Home Lending.
Chris Birk, wakil presiden wawasan hipotek di Veterans United Home Loans di Columbia, Mo., mengatakan ia mendengar bahwa lebih banyak “penjual dan pembeli rumah berbicara tentang pinjaman yang dapat diasumsikan” dan bahwa sekitar 4 dari 5 hipotek VA yang aktif memiliki suku bunga di bawah 5 persen.
Itu masih merupakan bagian kecil dari keseluruhan penjualan rumah. Pada tahun 2023, lebih dari 4 juta rumah terjual di seluruh negeri, menurut National Association of Realtors. Namun, peningkatan dalam hipotek yang dapat diasumsikan menunjukkan meningkatnya minat di antara pembeli rumah yang mencari transaksi.
Bagaimana cara kerja hipotek yang dapat diasumsikan?
Mengasumsikan hipotek memerlukan langkah-langkah yang mirip dengan hipotek tradisional. Pembeli harus memenuhi persyaratan kredit, utang, dan pendapatan yang ditetapkan oleh VA atau FHA dan oleh pemberi pinjaman atau pemberi layanan yang memegang pinjaman.
Namun ada satu perbedaan utama: Pinjaman tersebut hanya dapat dibiayai melalui pemberi pinjaman penjual yang ada, dengan persetujuan dari pemberi pinjaman, kata Zitlow.
Dengan kata lain, Anda tidak dapat berhemat saat Anda menanggung hipotek orang lain.
Selain itu, pembeli perlu melunasi selisih antara harga jual dan saldo pinjaman. Karena pembeli tidak dapat menambah saldo pinjaman yang dapat diasumsikan, mereka biasanya perlu membayar sisa harga pembelian secara tunai. Namun, beberapa pembeli mungkin dapat memperoleh pinjaman kedua, kata Birk.
Misalnya, jika Anda membeli rumah seharga $500.000 dan sisa saldo pinjaman yang diasumsikan penjual adalah $400.000, Anda harus membayar $100.000 secara tunai kecuali Anda dapat memenuhi syarat untuk pinjaman kedua.
Siapa saja yang dapat memenuhi syarat untuk hipotek yang dapat diasumsikan?
Pertanyaan pertama yang perlu ditanyakan adalah apakah penjual memiliki pinjaman FHA atau VA. Keduanya sebenarnya merupakan bagian pasar yang signifikan: Sekitar 13 persen dari semua hipotek adalah pinjaman FHA, sementara sekitar 11 persen adalah pinjaman VA. Pinjaman ini diasuransikan oleh pemerintah federal, yang berarti bahwa jika peminjam gagal bayar, pemberi pinjaman akan mendapatkan penggantian. Pemberi pinjaman yang mengeluarkan pinjaman ini mungkin sedikit lebih lunak dalam persyaratan mereka sebagai hasil dari dukungan ini.
Pertanyaan kedua adalah apakah pembeli dapat memenuhi persyaratan khusus untuk mengambil alih pinjaman.
Dalam kasus pinjaman FHA, properti harus menjadi tempat tinggal utama penjual dan pembeli harus memenuhi kualifikasi yang ditetapkan oleh FHA dan pemberi pinjaman, kata Zitlow.
Untuk pinjaman VA, kantor pinjaman VA regional harus menyetujui transaksi, tetapi peminjam tidak harus seorang veteran, tambahnya.
Selain itu, penjual harus menandatangani persetujuan pembeli untuk mengambil alih pinjaman dan memberikan otorisasi kepada pemberi pinjaman. Setelah pinjaman disetujui dan penjualan selesai, pemberi pinjaman mengganti peminjam asli dengan pemilik baru pada dokumen pinjaman, kata Zitlow.
Apa pro dan kontra dari hipotek yang dapat diasumsikan?
Keuntungan utama dari hipotek yang dapat diasumsikan adalah dapat mengunci suku bunga yang lebih murah — yang berarti pembayaran bulanan yang lebih rendah dan bunga yang lebih sedikit selama masa pinjaman. Selain itu, penyelesaian dapat berlangsung lebih cepat daripada penutupan pinjaman tradisional (terkadang tanpa memerlukan penilaian), dan biaya penutupan seringkali lebih rendah, kata Zitlow. Satu rintangan besar dalam banyak kasus, seperti yang disebutkan di atas, adalah bahwa orang yang menanggung pinjaman umumnya membutuhkan banyak uang tunai untuk membayar properti — seringkali lebih dari uang muka yang biasa.
“Namun, beberapa pemberi pinjaman … dapat membantu calon pembeli menutupi kesenjangan ini dengan menawarkan pinjaman kedua,” katanya.
Bergantung pada kualifikasi kredit pembeli, pemberi pinjaman mungkin mengizinkan saldo gabungan dari pinjaman yang dapat diasumsikan dan pinjaman kedua naik hingga 80 persen atau 85 persen dari nilai rumah, yang akan membutuhkan uang muka sebesar 15 persen atau 20 persen, tambahnya.
Bagi penjual yang merupakan veteran militer, potensi kelemahan pinjaman yang dapat diasumsikan adalah mereka dapat kehilangan manfaat pinjaman VA, kata Birk.
Biasanya, saat rumah dijual, pinjaman VA dilunasi penuh, dan veteran masih bisa mendapatkan diskon VA untuk suku bunga. Namun, saat pinjaman diambil alih, pinjaman tersebut tetap dilayani oleh orang lain yang melakukan pembayaran — jadi berapa pun bagian tunjangan veteran yang digunakan untuk membeli rumah itu tetap terikat pada properti hingga pinjaman dilunasi, katanya.
“Dalam beberapa kasus, hak para veteran untuk mendapatkan pinjaman VA untuk pembelian berikutnya akan berkurang, yang kemungkinan berarti mereka harus membayar uang muka,” imbuhnya. “Dalam kasus lain, para veteran tidak akan memiliki cukup sisa tunjangan untuk mendapatkan pinjaman VA lainnya.”
Untuk menghindari hal ini, seorang veteran dapat memilih untuk menjual hanya kepada veteran lain, yang pada dasarnya akan menggantikan manfaat pinjaman VA milik pembeli dengan manfaat pinjaman VA milik penjual, kata Birk. Dengan begitu, penjual dapat memperoleh kembali akses penuh ke manfaat pinjaman VA.
